• 中国房东的烦恼
  • 资讯类型:热点关注  /  发布时间:2022-02-02  /  浏览:272 次  /  

醒醒吧!北京要对房租动手,中国房东的烦恼才刚开始

智谷趋势 2021-12-01 10:32

在中国,有这样一类人,他们是最有资格躺平的人,也是最有可能挨铁拳的人。

他们享受时代红利,靠睡后收入成为人生赢家;他们也在贫富分化后,成为共同富裕上的一块绊脚石。

他们象征着中国人对土地的执著,而他们会成为时代的眼泪。

他们的名字是——中国房东。

房价暴涨当然改变了无数中国房东的人生,但中国楼市已经彻底进入下半场,未来要是用租金收入的角度来看,在中国当房东真的太惨了。

发达国家的租金回报率,基本都在3.5%以上。中国一线城市呢?在海外掘金每个季度的统计当中,排名都是垫底,几乎没有超过2%的。

就算看租金的涨幅,在中国也根本不够看,人人盯的都是房价能不能一年涨个20%。但在海外,疫情之后别说房价了,连房租都暴涨,打工人住不起也租不起,纷纷逃离大都市。

中国房东们,很快就要感受到房租带来的困扰了。楼市进入下半场只是个开始,真正的惨日子根本还没到。

1

新的风暴已经出现!中国楼市刚被锤了几个月,房东突然发现政策铁拳又盯上了租金涨幅。

11月24日,北京人大审议新租赁条例草案,提出住房租金大涨或准备大涨的时候,政府可以出手干预。拒不执行的,依法处理!

山雨欲来风满楼啊!

我们之前提出,中国的政策方向要学习“德国模式”,引爆全网。这一趋势实质上就是更为激烈和广泛的政策管控,稳定社会预期。

体现在楼市领域,一方面是打压虚高房价泡沫,出台指导价格,同时限制房贷,力度是不断升级的。另一方面,就是加强对租赁市场的管理,让暂时买不起房的人也能安心地通过租房来过渡。

北京主动打响第一炮,限制租金涨幅,其实也是顶不住压力了。

2020年,外省市来京人口规模已超840万人,当年北京住房租金涨幅约为7.7%,租金收入比达到35%,租金压力巨大;另一边,住建部今年9月才刚刚说过,城市年租金涨幅不得超过5%。

搞共同富裕,首都你不跑在前面,反倒城里的人们连租房子都苦不堪言,这自然是要被历史唾弃的。

今年,政策铁拳终于如期而至。

越来越多的迹象表明,在共同富裕的新时代背景下,至少在住房政策方面,中国将会加速向欧陆模式看齐。

2

在资本主义西欧,住房政策竟弥漫着一股比你想象中还浓的“社会主义”味道。

在法国租过房的人,一定会对法国租房的相关法律规定印象深刻。

法国对房租有非常严格的管控,主要表现在两点:

一是房租涨幅有明确的法律限制。

法国统计局每季度会公布一个房租年度变化参考指数,这个指数就限定了房租的涨幅。

二是设定房租的天花板。

这项法律从2019 年7月1日开始在巴黎试行,并在全法28个超过5万人的城市进行推广。

除了打压租金,法国也是一个非常保护租客的国家:

比如,房东如果想提前解约,要在租约前六个月提出解除租约,而且必须说明法律中规定的理由事项

如果是收回出售,原租客将享有优先购买权,如果是收回自住,那么房屋的下一任住户只能是本人或是近亲属,如果发现房东另租他人,原租客可以要求赔偿损失。

反过来看,租客想要解约就比较简单了,只需要提前一个月写退租信告知房东即可,不需要说明退租理由,而房东不可拒绝,也不能以此为由不退还押金。

如果说上面这些还都只是常规操作的话,那么法国有一条“冬季禁逐令”就显得比较特别了,它是这样规定的:

从每年冬天11月初开始,到第二年3月末结束,即使在这5个月内房客拖欠房租,房东也不可以驱逐房客。期间房东必须保障给房客供电。

否则,法院会以故意伤害罪判房东入狱,还要给房客提供经济补偿。

怎么样,这就是寒冬中难能可贵的温情啊!

法国的邻居德国也不例外。

德国对买房、放租管控之细,会让中国人质疑它还是资本主义吗?例如:

开发商制定的房价如果超过合理的20%,可以被起诉,超过50%直接被视为犯罪;

对于长期租约,新租房合同租金不得上涨超过10%;

还有各类房地产税制,包括未满10年出售的房屋,需要缴纳25%的资本利得税,超过10年的盈利部分,需要缴纳15%的差价盈利税。

从2020年2月23日开始,柏林政府对2014年前建成房屋实行租金封顶政策,在五年内,租金最多只能按当年通胀水平上涨。

那么通胀水平是多少呢?根据德国2021年3月宣布的官方通胀率,仅仅为1.7%。

其实,2015 年德国就已经规定租金最大上涨幅度不得超过当地标准房租的10%了。这下可好,将租金涨幅天花板从10%直接降到1.7%,简直是杀疯了。

这么夸张的变化幅度,自然激怒了柏林房东们。通过不断的抗议和持续的反馈,今年4月,德国联邦宪法法院裁定租金封顶政策违宪。房东们终于松了一口气。

3

欧洲人会对租金问题这么敏感,就是因为欧洲是一个典型的“租房社会”。

在法国,只有58%的人拥有自己的房子。而在德国,这一比例则降到了43%。德国是世界上租赁占比最高的国家。

根据德国联邦统计局的数据显示,德国的租赁比例高达54.5%。在德国的一些大城市,这个比例要更高。比如,在柏林,这个比率是85.8%,汉堡是77.4%,不莱梅是61.2%。

对比一下,中西差距明显。央行年初发布的数据显示,中国城镇居民家庭的住房拥有率已经达到了96%。其中,有一套住房的家庭占比为58.4%,有两套住房的家庭占比为31%。

在法国租房,除了有各种法律保驾护航外,还有实实在在的金钱支援:

租房者可以向政府申请住房补贴(CAF)。这笔补贴可不是一笔小钱,虽然根据住房地段、申请者身份、住房质量等条件,拿到住房补贴数额有所不同,但一般来说,靠到手的住房补贴减轻一个月房租的1/3基本上是没问题的。

而在德国,租房就更是上上之选了。德国真正实现了租购同权:在德国,根本就没有学区房的概念,教师都是轮岗制,教育资源和师资力量比较平衡。光是这一点,就与中国很多因为学区而大热的老破小,有本质上的不同。

对于房东来说,将房屋出租也不是最坏的选择,因为持有住房实在是一件更“痛苦”的事情。

富兰克林说过,人的一生有两件事情不可避免:一是死亡,二是税收。在德国持有房产,首先逃不开的就是各种税。

在德国,假如持有房屋未满10年就出售的话,需要缴纳25%的资本利得税。如果满了10年呢?不好意思,卖房盈利的部分,也需要缴纳15%的差价盈利税。

更惨的是法国,如果持有房屋不出租,是要交空置税的。法国的空置税是累进制的,第一年是10%,第2年12.5%,第3年为15%,以此类推。

也就是说,假如房主持有房屋空置了7年未出租,相当于为这套房又付了一笔购房款。

所以,对于有产者来说,将房屋出租,成了他们为数不多的选择。

租金回报率有多少?

根据海外掘金的2021年三季度租金回报率报告,巴黎大约有3.5%,柏林为3%。

法德种种措施的背后,核心目的其实就一点:提高房屋交易的成本,挤压炒房者的利润空间。当炒房无利可图,才有可能真正实现“房住不炒”。

中国商品房市场开启以来的短短20多年中,无数中国人通过买卖炒房实现了财务自由。这使得,在国人心目中产生了一个信仰——中国的房子,会永远涨下去。房子,就是中国最强的现金牛。

带着国内炒房的逻辑,过去有一些中国人去到西欧,一掷千金买城堡,发现看似高大上的城堡在欧洲市场既租不出去也涨不上去,就是一堆陈年瓦砾。

碰了一鼻子灰之后,中国房东们是时候花时间在租房生意上了。

免责声明:本文仅代表作者个人观点,与风财讯无关。其原创性以及文中陈述文字和内容未经本站证实,对本文以及其中全部或者部分内容、文字的真实性、完整性、及时性,本站不作任何保证或承诺,请读者仅作参考,请读者自行核实相关内容。


帮助说明 | 法律声明 | 关于我们 | 收费标准 | 联系我们 | 留言咨询
中国房产网站联盟(沂水站) 沂水专业房产网站 未经书面授权严禁转载和复制本站任何信息
欢迎投稿 邮箱:1922716958@qq.com 客服电话:13468138132(微信)
网站客服QQ:1922716958
浙ICP备18050007号-33
回顶部