• 政策发力|楼市宽松预期升温
  • 资讯类型:热点关注  /  发布时间:2020-02-15  /  浏览:752 次  /  

新冠肺炎疫情的持续,给房地产企业的经营带来了很大影响。尤其是那些中小房企,随着经营压力的不断加大,面临着生存困境。


  实际上,在房地产调控和市场回调的大环境之下,房企资金面已经捉襟见肘,而疫情又为房地产销售环节按下了暂停键。尽管在销售端,房企通过各种线上渠道想方设法进行销售转化、推出线上看房、无理由退房等措施,但转化的力度非常有限。加之近段时间境外融资阶段性收紧,更令房企资金面雪上加霜。以至于不少房企都在呼吁,希望能够给予房地产行业更多的实质性支持。


  为了保障行业平稳有序发展,近期多个城市相继推出了各类涉房支持政策,从暂缓土地出让金、暂缓贷款偿付等多个维度,给予了房地产企业极大的关怀和支持。仅2月12日一天,就有上海、浙江、西安、无锡、南昌五地发文,为房企纾困。据中房网不完全统计,目前全国已经有超过10省市出台了各类“涉房”政策。但从对比来看,无锡的政策力度最大。


  地方救市,无锡西安“首发”


  2月12日晚,无锡、西安新政“首发”。 


  为支持房地产企业、建筑施工企业积极应对疫情给企业生产经营造成的困难,2月12日,无锡连夜发布《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情保障城乡有序建设的政策意见》,在疫情期间给予房地产相关企业全方位支持,涉及信贷、税收、预售、工期等诸多方面。


  据悉,无锡针对房地产行业出台的一揽子措施包括,酌情延期办理企业纳税申报、已挂牌成交地块因疫情影响无法按期签订成交确认书或合同的,可申请延期签订。已经领取施工许可证范围内的楼栋,因疫情影响施工建设的,申请预售时可调整为按投资额计算,预售部分完成25%以上投资即可。此外,在无锡的城市基础设施配套费由企业申请,可根据属地政府意见予以延期缴纳最长不超过6个月;国有投资项目不得由施工单位垫资施工,应严格按照合同约定支付项目工程款;同时要求审计机关加强对以政府投资为主的公共工程建设项目审计监督,建设单位不得将未完成审计作为延期工程结算、拖欠工程款的理由。


  值得注意的是,无锡在文件中还逐一列明每项政策的责任单位。从各项条款所对应的责任单位来看,无锡市对深夜出台的17条政策并非泛泛而谈,而是将责任落到实处,杜绝了各部门之间“踢皮球”。在同策集团首席分析师张宏伟看来,这体现了地方政府在短期内为了提高复产复工效率,尤其是房地产行业复工效率的努力。


  几乎同一时间,西安市资源规划局也出台了促进土地市场的十条措施。


  根据这份“西安市资源规划局关于贯彻落实《西安市政府关于有效应对疫情促进经济平稳发展若干措施》的通知”,西安给出了3项与楼市预期直接相关的政策:分期缴纳土地出让价款、允许变更出让价款缴纳期限、实施预办理不动产登记制度。其中明确提出,疫情防控期间,新出让土地原则上可按起始价的20%确定竞买保证金,出让合同签订后一个月内缴纳土地出让价款的50%,用地单位出具承诺书后,余款可按合同约定分期缴纳,缴款期限最长不超过一年。


  有开发商表示,西安这次出台的分期缴纳土地出让金政策,可以有效缓解房企拿地的资金压力。


  事实上,此前已经有多地已经在土地出让金方面出台了过利好政策。


  比如杭州在2月11日发布了《关于做好疫情防控保障服务企业稳定发展的通知》,提及可以顺延缴纳土地出让金和开竣工时间等。


  2月11日,上海发文明确,因疫情影响未能按期缴付土地价款可申请延期,不作为违约行为,不计滞纳金和违约金,交地时间相应顺延。


  2月12日,浙江省发布支持政策,涉及保障疫情防控建设项目用地等六大项举措,并在有效期方面规定至疫情解除后再顺延3个月。


  南昌市自然资源局2月12日发布,允许延期缴纳出让金和延期开竣工。同时,自通知发布之日至2020年12月31日期间出让的宗地,土地出让竞买保证金比例全部调整为20%。土地出让金缴纳期限全部调整为商品住宅或商住混合用地出让金缴纳期限为6个月,其他项目用地出让金缴纳期限为12个月,但签订土地出让合同一个月内须缴纳50%。


  2月13日,天津市规划和自然资源局发文,其中多项涉及房地产,内容包括疫情期间延期缴纳土地出让金,延期期间不产生滞纳金(或违约金),以及项目规划用地审批、政务服务、土地使用、不动产登记等措施。


  此外,还有一部分城市针对住房公积金政策做了相应的调整。比如,2月7日武汉将防疫一线人员的首套房公积金贷款额度由70万元提至84万元,同时放开外地支援汉医护人员在武汉购房异地公积金贷款的户籍限制。


  从各地政策来看,多地相关措施仍以面向全行业支持复工复产为主,部分城市则对土地款项、降低税费、交易流程进行了集中体现,目前仅有无锡对于房地产领域推出了“定向宽松”政策,力度最大。


  “房住不炒”基调未变,“一城一策”力度加大


  有分析人士表示,目前无锡、西安等城市所出台的措施都只是缓解房地产企业面对的困难,并没有触及限价、限贷等措施,政策的边界相当明确,所以不能称之为“救市”。


  而相较于西安、无锡为代表的二线、三线城市而言,一线城市楼市政策整体较审慎,以释放正面预期为主。


  “一线城市是政策风向标,在上层没有明确的楼市刺激政策信号之前,顶多出台类似缓缴公积金、激发改善性需求等细化政策,大动作暂时不会有。”华南某房企的市场人士表示,这类利好政策有利于稳定市场信心但对楼市影响并不大。


  截至当前,央行、财政部、国务院等在内的中央出台的顶层政策主要涉及公开市场操作、常备借贷便利、再贷款、再贴现等多种货币政策工具向市场提供流动性以保持金融市场流动性合理充裕。给予疫情防控重点保障企业贷款贴息等,稳经济和保财政诉求显著,这也意味着后续逆周期调控政策力度或将进一步加大。


  数位受访人士认为,无锡、西安等多地政府密集发布房地产前端支持政策,在稳经济+保财政诉求下,预计“一城一策”力度将进一步加大。同时,“房住不炒”和“因城施策”的政策基调不会改变,但会从前期着力的重点“不炒”逐步回归至涵盖改善型需求等在内的“居住”功能,继续驱动经济增长。本轮疫情过后行业调控尤其是重点疫区政策或将出现灵活调整,但不会与“房住不炒”定位出现冲突。


  还有哪些城市会跟进?


  除上述提到的城市之外也有消息称,近日江西省房地产业协会、安徽省房地产商会,纷纷发布正式函件向政府申请支持。


  据媒体报道,江西省房地产业协会提交了《关于疫情过后对地产企业扶持政策的建议》,涵盖金融、财税等8方面。其中包括适当降低房企贷款利率或免除疫情期间的利息;阶段性放宽预售政策;适当放宽限购政策,加大人才落户激励,给与符合人才落户群体购房补贴或者贴息政策等。


  安徽省房地产商会也于近日发出《关于疫情过后对房地产企业扶持政策的建议》,反映地产行业遇到的难题,请求给予一定的政策扶持,帮助企业渡过难关。据悉,全文共有10项建议,分别是金融政策、财政税收、工程建设、房地产销售政策、大中型商业停业方面、长租公寓方面、延期交房方面、物业管理方面、监管资金方面、土地出让方面等。


  对于未来是否会有更多城市跟进?张宏伟认为,目前多个城市出台的定向宽松政策,针对土地市场主要是分期支付、缓缴,针对销售环节就是减免税费和首先简化,目前还没有涉及“限购、限贷、限售”,这些关键层面没有出现实质性变化。估计接下来本身存在去库存压力的城市、以及近三五个月出现销售压力的城市,也会逐步出台一些措施,让市场尽快回温。


  来源:中房网

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