热点关注中房报记者 李红梅 北京报道
“房地产的利润可能继续增长，但是单位的投资回报率会下降。”全国政协委员、住建部专家委员会成员张泓铭在3月12日接受中国房地产报专访时判断房地产仍在增长的路上，建立符合国情的长效机制刻不容缓。
全国政协委员、住建部专家委员会成员 张泓铭 ■李红梅/摄
在全国政协十二届五次会议第二次全体会议上，张泓铭作为第7位上台的嘉宾，进行主题为《楼市调控需要对冲异常波动的自动调节机制同综合施策形成合力》的发言。现场不少委员用掌声表达了对楼市长效机制建议的认可。这是张泓铭作为全国政协委员履职期内第二次被选中进行主题发言，也是他在本届政协履职的最后一年。
1400字主题发言，从2000多名委员中选出赛过“上春晚”
“对于政协委员来说被选中做个人主题发言赛过上春晚。”张泓铭说，每年为了全国两会都会提前一个月做准备。1400字的发言一个字都不能多，要反复斟酌，从2000多名委员中选出来做主题发言竞争激烈。
1992年进入房地产行业，现年72岁的张泓铭一直在进行房地产专业的研究，在长达25年的从业时间里接触了大量的房地产企业、政府部门和消费者，自己也有了对行业的判断和理解。
在2015年的两会上，张泓铭在个人主题发言中讲到“双防”并重，防范楼市过热、虚火上升，同时防范楼市速冷、房价大幅下跌。房地产市场的各项指标，基本保持绝对值的增长，房地产市场各项指标增速相对平缓。“房地产保持平稳发展的新常态。”
■李红梅/摄
据张泓铭介绍，一般政协会提前发一个大会计划下来，给出大会发言选题建议，房地产市场一般会涉及到综合施策、房地产调控等方面内容。每个委员可以根据大的方向或者议题来延展。
大会工作组对提交的内容会先进行筛选，通过的稿件就会选送到上级或者相关部门，然后由相关部门电话通知，进行沟通。“我们有专门的工作平台。”
纵观两会所有代表委员的主题发言，专门针对房地产市场的有且仅有这一份。也有开发商作为主题发言人之一，但所谈内容已经避开房地产。张泓铭认为这或许也是他再次被选为主题发言者的原因之一。
建立楼市长效机制刻不容缓 房地产仍在增长路上
张泓铭本次发言的核心建议是：创建一个对冲楼市异常波动的自动机制刻不容缓。他认为，稳定楼市稳定房价，是一项紧迫的重大任务。
他分析楼市的激烈波动，尤其是房价快速上升，主要原因在于长期以来国人对楼市作用的片面认识，过分依赖它推动经济财政的增长。如果紧缩调控导致楼市平稳或疲软，以致于经济增长不够理想，就重新加热楼市，于是楼市陷入下轮循环，这就是楼市长期波动的基本原因。其次，长期以来货币供应量过大，而投资市场狭隘，导致货币大量流向楼市，不断推高房价和销售额，这是楼市长期不正常的关键原因。再次，在前面两个原因的推动下，“房价只升不降”成为民众牢固预期，导致阶段性恐慌式购买，这是楼市长期不正常的心理原因。
张泓铭认为，房地产价格上涨有三个可以参考的数值，GDP、通货膨胀和人均可支配收入。通过这三个数据，给予一定的权重，设计一个一年房价不应该超过多少的界限。这三个指数在不同的城市有所区别，也是因城施策。
在今年1月20日政协的一次会议上，张泓铭提出的自动调节机制，已经做过了表述。“当时就得到了不少人的好评，在经过住建部审阅后，成为了本次政协会议的发言。”张泓铭说，当时发言后得到绝大多数人的认可，“这是我在职业生涯的头一回。”这个建议最终能否被实施需要时间的缓冲和进一步论证。
“中央两次发声说‘房子是用来住的，不是用来炒的’，我高度赞赏。”张泓铭认为这应该成为房地产调控的指导方向，未来房地产企业利润总额也许还会增长，但单位的净资产回报率还会下降。“挣钱不容易，未来发展空间还是有的，中国房地产还在增长路上。”（熊鑫蔚对此文亦有贡献）
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